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正确理解新政调控后的我国房地产市场

发布时间:2021-01-07 19:51:15 阅读: 来源:稳定土拌合站厂家

2010年4月,国家相继出台了一系列的房地产新政。随后各地,尤其是房价过快上涨的地区,如北京、上海、重庆、深圳等也相继出台了抑制房价过快上涨的政策,体现了政府关注民生的决心和态度,也体现了政府抓时机促转型的智慧。但是新政后我国的房地产市场出现了量跌价平的状况,新政的效果还没有完全的显现出来,不论是房地产开发商还是住房购买者和投资者,甚至一些地方政府,多在观望。最新数据显示,与6月份70个大中城市房屋销售价格环比首次出现下降不同,7月份房价环比下降脚步停止,与上月持平。就具体城市来看,北京尽管销售面积和销售额依然呈下降态势,但新建住宅价格环比却上涨了0.3个百分点。

房子究竟是不是商品

过去我们讨论房价时,许多专家学者,尤其是房地产业界人士都把它当成纯商品看待。在完全市场经济假设下,成本决定价值,供求关系决定价格。以我国的现状,仅仅是13亿人口的基数和每年超过1%的城镇化进程两点因素,就决定了住房的供小于求的状况,价格会不断上涨。但我们要看到,即使是城镇化进程即将完成和已经完成的欧美发达国家,也不能把住房完全商品化,也有部分保障性住房要有国家解决。美国政府提出了一个“居者有其屋”的计划,企图用市场的手段、政策的扶持解决低收入家庭的住房问题,没想到却制造了一场世界性的经济危机。而中国恰恰是有以上不可回避的两点因素,更决定了住房和“民生”不可分割的关系,也就决定了住房在中国的第一属性是居住,是民生大事,而住房商品化只能是第二属性。

房子应不应该作为投资品

既然住房的第一属性是居住,不是商品,那么我们购买住房的首要目的也应当是满足居住需要,住房的建设也应该以保障性住房为主。购买住房的第二个目的应当是满足人们日益增长的物质文化需要,也就是改善人们的居住条件。购买住房的第三个目的才是投资需要。房地产是具有抵御通货膨胀的作用,然而从长期来看,房地产价格的增长是和居民可支配收入及GDP的增长幅度呈正相关,收益相对稳定,不应该产生暴利收入。同时由于房地产投资必然要占用过多的社会资源,必须通过税收手段调节投资收益。综上所述,房地产不能作为投资的唯一途径,它仅限于资产配置的一部分。

当前房地产调控政策的深刻含义

改革开放30多年,中国经济一直保持着较高的增长水平,取得了举世瞩目的成绩。但近几年来一些矛盾也越来越突出,如能耗问题,由于投资一直在GDP中占有重要地位,我国每年几乎消耗占全世界30%以上的所有能源和物资。如贸易争端问题,由于我国的出口产品多数都是高耗能、低附加值的,越来越多的中国产品被征收反倾销税。我们一方面要注意一些国家的贸易保护主义倾向,充分利用国际贸易法案保护我们的利益。另一方面我们要认识到中国已经过了靠“世界加工厂”实现高速发展的初级阶段,经济结构调整势在必行。

2008年的全球经济危机对我国的经济造成了一定影响,但更多的是机遇。我们完全可以通过扩大内需,进一步提升消费在GDP中的比重,同时利用供求淘汰落后产能和产品,从而实现经济增长模式的转变。但是过度的财政政策重新刺激了全社会的固定资产投资热潮,同时制造了虚假的供求关系,使得本已回归理性的房地产市场再度火热起来。好在中央政府及时发现问题,迅速出台了相关政策,勒住即将脱缰的野马。这次不同以往,我们要充分相信政府的决心和智慧,房价的调控是和经济增长模式的转变紧紧结合在一起的,房价一定会回归到合理的位置的。

房地产价格治理是个系统工程,单一政策难以见效。

实现经济结构战略调整不可能一蹴而就,我国的经济增长也不可能马上和房地产脱钩。我们不希望房地产价格飞速上涨,巨大的泡沫时刻威胁中国的经济发展,我们更不希望房地产从此一蹶不振,那对中国经济发展同样不是福音。目前中央及各地采取的房地产价格调控措施总体上看还都是试探性的和单方面的,所以效果并不明显。要想维护房地产持续稳定的发展,必须从财政政策、税收制度、金融支持及舆论引导等全方位进行治理。

正确理解了房地产的属性,我们在分析房地产价格走势时就不会犯两个错误:一是把当前的中国住房简单地看成是商品,认为供求关系是决定价格的主要因素;二是当前讨论中国的房价时一概而论,把保障性住房、改善型住房和投资性住房混为一谈。

综合影响房价的几大因素,如供求关系、GDP增长、居民可支配收入增长、税收调节等,房价将回落至2009年初的水平。然后形成三块市场,即“保障房靠政府”,价格增长幅度和最低工资收入相关。“改善房靠市场”,价格由供求关系决定,预计以每年6%-8%左右的幅度增长。而“消费(投资)房靠税收”,价格和超额占有成本相关。

坚持调控政策的持续性与稳定性至关重要

目前,调控政策似乎已经走到了拐点上,多数城市的成交量已经开始有所回升,老百姓也开始议论房价是否已经见底。在这个关键时刻,政府是否能够坚持持续的宏观调控政策非常重要,千万不要再重演2008年因刺激内需导致房地产调控政策中断,而造成的房价报复性反弹。如果是那样,这一轮的报复性反弹将更加激烈,关键是政府的信用会受到质疑。正确的理解了房地产调控政策,我们就有理由相信政府“以人为本”的施政纲领,在中国一定可以实现“居者有其屋”的和谐社会。

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